Het asbestattest bij verkoop van je woning zonder makelaar in Vlaanderen: alles wat je moet weten

Sinds eind 2022 is het asbestattest een verplicht document bij de verkoop van oudere woningen in Vlaanderen. Het maakt deel uit van de reeks attesten die je moet voorleggen aan een koper — naast onder andere het EPC, bodemattest en elektrische keuring.
Maar wat houdt dat asbestattest precies in? Wie mag het opmaken, wat kost het, en waarom is het zo belangrijk?

In deze blog leggen we het stap voor stap uit.

Wat is het asbestattest?

Het asbestattest is een officieel document dat aantoont of er asbest aanwezig is in een woning en in welke toestand die zich bevindt.
Het attest wordt opgesteld door een erkende asbestdeskundige, die de woning bezoekt en monsters neemt of visuele vaststellingen doet.

Het rapport bevat:

een overzicht van de asbesthoudende materialen in de woning,
hun toestand en risico’s,
en aanbevelingen voor veilig beheer of verwijdering.

Het attest is verplicht voor gebouwen van vóór 2001. Nieuwere woningen zijn asbestvrij gebouwd en vallen dus buiten de verplichting.

Wanneer is het verplicht?

Sinds 23 november 2022 is het asbestattest verplicht bij de verkoop van elke woning of gebouw in Vlaanderen waarvan de bouwvergunning dateert van vóór 2001.

Het moet aanwezig zijn vóór de ondertekening van het compromis (de voorlopige verkoopovereenkomst).
De notaris controleert dit dus mee bij de opmaak van de verkoopdocumenten.

Het attest is 10 jaar geldig, tenzij er structurele werken plaatsvinden die het asbesthoudend materiaal beïnvloeden.

Wie mag het opmaken?

Enkel een erkende asbestdeskundige mag het attest opstellen.
Die deskundigen zijn opgeleid en geregistreerd bij de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij).

De expert bezoekt de woning, onderzoekt mogelijke risicoplaatsen (zoals dakleien, vloerbekleding, buizen, brandwerende platen, enz.) en registreert alles digitaal in de OVAM-databank.
Na goedkeuring ontvang je het officiële asbestattest met een unieke code.

Wat kost een asbestattest?

De prijs varieert naargelang het type woning en de grootte.
Gemiddeld mag je rekenen op:

€300 tot €600 voor een standaard woning,
€200 à €300 voor een appartement.

De prijs wordt bepaald door:

de tijd die de deskundige nodig heeft,
het aantal te onderzoeken materialen,
en eventuele labo-analyses.

Het attest wordt betaald door de verkoper, niet door de koper.

Waarom is het belangrijk?

Het asbestattest is niet zomaar een administratieve verplichting.
Het helpt kopers en verkopers om bewust en veilig om te gaan met asbest, dat nog vaak voorkomt in oudere gebouwen (bijvoorbeeld in golfplaten, dakleien, of isolatiematerialen).

Daarnaast draagt het bij aan de doelstelling van de Vlaamse overheid om Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig te maken.
Een woning met een goed asbestattest geeft kopers meer gemoedsrust en kan zelfs een positief effect hebben op de verkoopbaarheid.

Wat als je geen asbestattest hebt?

Zonder geldig asbestattest mag je geen woning ouder dan 2001 verkopen.
De notaris zal de verkoop niet kunnen afronden.
Als verkoper riskeer je bovendien boetes of een nietigverklaring van de verkoop.

Het is dus essentieel om dit tijdig te laten opstellen — idealiter nog voor je de woning te koop zet.

Hoe laat je een asbestattest opmaken?

Zoek een erkende asbestdeskundige via de OVAM-databank.
Maak een afspraak voor een inspectie van de woning.
Bereid documenten voor zoals bouwplannen of eerdere renovatieverslagen.
De deskundige voert de controle uit en neemt eventueel stalen.
Je ontvangt het attest digitaal, met een unieke OVAM-code.

Het hele proces duurt meestal 1 à 2 weken, afhankelijk van de planning van de deskundige.